魏某年满九旬，儿女不在身边，多年由邻居方某照顾，魏某为了表示感谢，立遗嘱将房屋赠与方某，又担心儿女反对，后咨询律师，与方某签订合同，设立居住权。以下正确的是？

居住权是用益物权，居住权人对房屋有占有，使用的权能，不享有处分的权能。因此居住权不得继承，转让，出租（继承和转让绝对禁止；出租相对禁止，当事人另有约定除外）。居住权合同在未附条件或期限的情形下，自设立时生效。

居住权的设立需要两步1.合法有效的书面居住权合同 2.办理居住权登记。