近年来,房地产规模天花板显现,地产行业已进入提质增效的发展阶段,投资拿地阶段的高效精准研判成为企业的核心竞争力之一,唯有高质量发展企业才能凭借其稳健的基本盘和穿越行业周期的能力脱颖而出。中铁房地产集团公司的城市地图建设,通过对城市发展方向和主脉的整体认知,以及对板块价值与发展潜力的精准研判,为清晰城市投资布局、形成城市发展战略、深化城市经营策略提供参考与支持,为中国铁建创新驱动发展、打造“品质铁建”赋能助力。

根据铁建地产发展战略,选定了深耕城市策略以后,投资决策方面待解决的问题主要集中在两个方面:首先是城市发展主脉方向的判断,在城市深耕的重点投资方向需要与城市发展的重点方向相契合;第二是精准判断城市的区域投资价值到底如何,明确每个板块的现状质素以及规划前景,结合市场表现以及投放地计划形成综合判断结论。

城市地图协助解决投资决策方面的第一个问题主要体现在:深耕城市过程中,要判断整个城市的发展方向,了解在城市中哪些区域有价值,哪些板块在未来有空间。铁建地产城市地图以“三个认同”框架为基础建立大数据评价模型,基于对板块产业能级、板块职住价值、板块基建与配套成熟度的系统梳理,从宏观的视角探寻城市发展的主要脉络,再结合板块市场的现状表现,产出主脉研判大框架下的高价值板块选取结论。

城市地图协助解决投资决策方面的第二个问题主要体现在精准判断城市的区域投资价值、精确选取高价值板块。铁建地产城市地图创造性构建了独具特色的“漏斗”筛选模型,逐级递进、层层筛选,输出高价值板块,助力投拓部门寻找优质板块和投资机会点。在城市板块价值研究体系的基础上,城市地图融合板块能级、土地属性、市场阶段、板块价值增值空间、板块市场活跃度与健康度等板块细化研究内容,形成城市板块的六层维度综合研究分析体系,进而形成从市场与客户的视角对城市板块的评级评价体系,产出高价值板块选取结论。在铁建地产城市地图研究框架中,“漏斗”模型筛选出的高价值板块结论与“主脉研判”筛选出的高价值板块结论被予以相互印证和比照,在各个城市均可达到80%以上的重合度,进一步为铁建地产城市地图的结论输出精确性提供了印证。

铁建地产城市地图的建设高度强调公司总部与区域分公司的认知打通,高度强调数据算法与地块现状的打通,高度强调城市地图成果的实用性问题。在确定各城市高价值板块的基础上,铁建地产城市地图建设团队派出多个工作小组赴各试点城市进行板块价值确认实地踏勘工作,通过实地踏勘与跨条线会议共商,解决集团与区域的判断差异点。通过纳入城市供地计划、板块市场表现、板块盈利空间以及城市发展战略等实际考量因素,筛选出本城市接下来一段时间内,符合“收敛、聚焦”精神的投资重点板块,作为接下来一段时间城市投资工作的重心。(撰稿:岳崟)

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